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| 评估案例分享——选择合适的评估技术路线 |
| 时间：2011-03-13 作者：黎宪丽 来源：华正评估 |
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(华正公司工作人员在前台做好服务接待工作,时刻为市民提高服务)
1、案例说明
本次估价对象为某镇一个国际物流园（特许经营项目）。凡经过该区域的进出口商品、货物的对接、停车、装卸、过磅、仓储、保管等活动，均需要到该国际物流园办理。企业想了解该物流园的市场价值，特委托我公司对该物流园进行市场价值评估。
2、评估技术路线
通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象物业的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。由于该类型的物流园市场交易实例基本没有，所以一般很难采用市场法；该物流园属于已建物业，也不适合采用假设开发法；由于该物流园是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此本次评估采用收益法评估；此外采用成本法作为评估的辅助方法。通过以上两种方法加权平均得出估价对象的市场价值。
3.工作难点与解决方案
工作难点：
（1）在采用收益法进行评估时，求取该物流园的年主营业务收入、年营业成本及管理费用较困难，缺少必要的相关数据，故基础数据的收集尤为重要。在计算中如何合理计算估价对象的年主营业务收入、年营业成本及管理费用是关键，其准确性及估价师对所收集数据的分析、计算决定着评估结论正确与否。
（2）该物流园属于特许经营项目。除房地产本身带来的利润外，还包括物流园行业的商业利润及特许经营权的超额利润。在净收益求取过程中，除了要扣除营业成本、经营费用、管理费用、税金及财务费用外，还要扣除商业利润及特许经营权的超额利润。该类型物业较少，商业利润及特许经营权的超额利润较难剥离，而商业利润及特许经营权的超额利润的剥离准确与否直接影响到评估的准确性，则也是本次评估的难点。
解决方案：
（1）要想准确的求取估价对象的年主营业务收入、年营业成本及管理费用等，必须有财务报表，而且必须是经过审计的财务报表，已确保数据准确。该物流园于2005年建成，财务方面的报表较齐全，我们需要企业的配合，提供近三年的财务报表。从财务报表上看，估价对象的年收益是逐年增长的。根据该行业的发展前景，结合估价师的经验，我们相对保守的设定该物流园的收益从估价时点起十年内以一定的速度增长，然后从第十一年开始至剩余使用年限结束保持不变。营业成本及营业费用如何调整及扣除，并且剥离出非房地产所产生的收益及费用，如保管费，我们需要收集大量资料。由于时间较紧，我们采用分工合作的工作方式，分别收集相关行业的相关数据，整理并汇总，以确保按时完成评估作业。
（2）该物流园属于特许经营项目，市场上很少有该类型的物业，商业利润及特许经营权的超额利润仅凭企业单一的财务报表没有起到很大的作用。我们深人调查，到企业、到货车司机、装卸工人那里了解信息，并到类似行业（货场、验货场）了解相关情况，和货场、验货场的财务部掌握了大量关于商业利润及超额利润的信息，并向有经验的注册会计师进行详细的咨询，用估价对象与货场、验货场进行比较、分析，结合估价师的经验，综合确定估价对象商业利润及特许经营权的超额利润的合理取值。
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