南宁市房地产中介行业管理协会

(第一期）“公益法律咨询服务日”现场答疑内容简汇

一、带客户看房，签订看房协议只有名字和电话号码，客户跳过中介方和业主成交了，我们能打官司追回我们应得的服务费吗？

（注： 8、我们把客户带去看房，然后私下交易了，怎么通过法律形式引导客户写有关的资料，使得其照常付佣金费？以上两个问题，内容基本相关，一并回答。）

关键词：“跳单”

律师讲解：

在《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》（法[2011]354号）中，上海中原物业顾问有限公司诉买方陶德华居间合同纠纷一案：法院确认双方《居间合同》中约定：“禁止买方利用中介公司提供的房源信息与卖方私下签订房屋买卖合同”具有约束力，但是，同一房源信息经多家中介公司发布，买方通过其他公司的途径获取该房源信息的，有权在多家中介公司中，选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”，因此驳回上海中原公司主张居间服务费的诉讼请求。

根据上述案例的指导意见，如果中介公司没有取得卖方独家出售的委托，其他中介公司也有此房源信息，由于该房源信息并非唯一，买方先在某家中介公司看完房后，又通知其他中介公司获取该房源信息的，买方有权依据《合同法》第四条的“自愿原则”，以及《消费者权益保护法》第九条的“自主选择权”的规定，自主选择在哪一家中介公司成交，并支付费用。

律师认为，判断是否属于“跳单”，主要看两点：一、是否有利用中介公司的房源信息；二、其目的是否为恶意规避居间服务费用。而判断具体案件能否胜诉。主要也看两点：一、《看楼协议》（或类似协议）是否约定准确；二、相关证据是否收集到位、充分。

律师提醒：《看楼协议》（包括类似协议）条款，如属“霸王条款”，则：条款无效，不具有法律约束力。

综上，要防止客户“跳单”或确保胜诉，中介公司既要做好《看楼协议》，也要收集好证据，同时可以加大对违约“跳单”的法律后果，以争取有理有据、合情合理。值得考虑的是：如果中介公司滥用《看楼协议》、滥用诉权，也同样会造成消费者群体对中介行业的负面评价，从而影响行业整体的社会口碑。

二、我们中介方与业主签订独家委托，并给付保证金，业主单方违约了，我们起诉业主能有胜诉吗？

（注：11、如何通过法律方式能更快地向开发商或代理追讨佣金？以上两个问题，内容相似，一并回答。）

关键词：维权

律师解答：

1、双方约定明确，不存在分岐；2、双方确认佣金数额，不存在异议；3、对方违约证据充分，协商不成就可起诉。

三、公司员工做私单，能起诉他吗？

关键词：“私单”

律师解答：

公司员工做“私单”，是违法、违规，且极不道德的行为，不仅使个人在获取公司工资的同时，牟取不当利益，而且极有可能导致公司背负巨大的法律责任，各公司对此行为都应当严格管控。

各公司应当从完善公司劳动规章制度着手，在签订《劳动合同》、《培训协议》、《保密协议》中，设定违约责任及违约金，注意搜集“私单”证据，一旦发现，即可以立即无条件地解除与该员工的劳动合同，同时，可以追究该员工的违约金，再追讨“私单”的违法所得作为公司损失的赔偿金。

四、合同房双方达成约定协议，是否具有法律效果？

关键词：合同房

律师解答：

首先，作为中介公司及从业人员，根据《房地产管理法》第三十八第（六）项，以及《房地产经纪管理办法》第二十五条第（九）项的规定，不得为合同房提供经纪服务，违者将分别被处以3万元及1万元的罚款。

其次，对交易合同房的协议，是否具有法律效力，目前仍是一个存在争议的问题；

有法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记取得权属证明的房地产不得转让。在案件中，交易双方将尚未取得权属证明的系争房屋互易的行为，违反了法律的相关规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。

也有法院认为，《房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，就通常情况而言，系管理性强制性规定，违反该条不影响转让合同效力；根据《合同法》第四十五条的规定，交易双方签订的房屋买卖合同，可以确认是双方当事人的真实意思表示，当事人可以对合同的效力约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。

还有法院的裁决思路是，根据房屋的实际占有状况来做判断，如房屋已交付受让人，则倾向于尽量判定合同有效；如房屋仍归转让人占有，则倾向于尽量利定合同无效，以利于法院判决的执行。

五、办理房子过户手续过程中，房屋被法院查封，如何处理？

关键词：查封

律师解答：

作为中介公司，应当在第一时间通知交易双方，并敦促卖方限期办理解封，逾期未能解封的，买方有权解除合同，追究违约责任。

作为买方，在签订房地产买卖合同前，应当查档，并对交易房产仍存在被查封的可能做好操作准备，律师建议买方，应当充分学习和运用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”谨慎处理买方在合同的权利和义务，以避免交易风险和损失。

作为卖方，唯有主动面对诉讼，尽快解决争议，才能避免更大的被动和造成更大的损失。

六、签了三方合同，业主收了定金，之后业主不配合办手续了，也不赔违约金，然后把定金退回给中介，这个定金中介怎么处理？补充问：中介能否以该定金充抵佣金？

关键词：定金

律师解答：

首先业主不配合办手续，是迟延办理，还是拒绝办理，如果是拒绝办理，则业主退回的定金，应当归属买方，买方可根据合同约定，要求业主增加一倍金额的赔偿（即定金罚则）。

其次，如三方没有约定，中介公司无权以该定金充抵佣金，根据《房地产经纪管理办法》第十八条第二款规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

七、按照合同中介需要托管业主的房产证，请问业主不配合办手续了，客户又没有同意解除合同之前，业主要拿回房产证中介是否有权不给业主拿回？

关键词：托管

律师解答：托管，具有委托、保管的意思，该意思授权，源于委托人，保管人有义务将保管物返还给委托人。

因此，业主如果没有授权，中介公司无权收取业主的房产证，既然双方合同有约定托管，则双方应当按约定办理；中介公司对该托管约定的内容，应当在合同中，有明显的提示。

八、关于签订买卖合同违约后，守约方是否可不选择违约金赔偿，要求主张违约方继续履行合同?

关键词：违约责任

律师解答：

《合同法》第一百零七条 规定：“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

虽然法律规定一方违约时，应当承担继续履行的责任，但房屋买卖是一个复杂的关系，尤其是涉及抵押权、共有权、贷款手续、第三人权益等，因此，法院处理此类纠纷的做法不尽相同，从本律师工作经验来看，在业主作为违约方，继续履行合同的义务较为单一的情况下，法院判令业主继续履行的可能更大，但如果是买方拒不付款购买，法院是不会强令其继续履行购买的行为。

九、亲属或他人代签合同是否生效,由此引起的纠纷怎么处理?

关键词：授权

律师解答：

根据《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”对于亲属或他人代签合同，应当首先在签约环节加以把控，尽量不要在没有委托授权情况的下签约、付款，否则将很有可能损害合同另一方的权益。其次，必须对该亲属及代签人的身份进行核实，留存公民身份信息，以便在被代理人不追认的情况下，可向该代签人追究法律责任。