楼市已经提前“入冬”，而且速度超出你我的想象。

前几天我提到了中信证券的一份报告，10月份前18家房企的销售均价下滑了2.4%，且有进一步下滑的趋势。

今天，我就看到万科发不了10月份的销售业绩，当月万科销售额为367.9亿，销售面积为247.8万平米，两者均同比大幅下降，降幅分别为24.9%和28.75%。对于万科来说，这是今年以来的首次出现下降的情况。我们预计其他龙头房企也不会好到哪里去。

通常情况下，房企年末的销售额一般都有点缩水，大家主要是通过前三季度冲指标。但今年的第四季度还是有所不同，我们注意到以下两点可能是房企加速入冬的原因。

其一是两部委开始在15个城市部署清理不合理的商品房销售行为，比如搭售、定价不合理、销售不透明等情况。开发商愈发谨慎。

其二是从今年四季度开始，房企陆续进入了偿债的高峰，同时叠加融资难的麻烦，房企需要卖房子回笼资金，但大环境导致他们价格和销售额也难有起色。

身在其中的房企已感到明显寒意，第三方机构同样也不看好未来一年的楼市。

国内方面，同策咨询最近一份研报显示，核心城市未来成交面积低谷出现在2017年4季度，而成交价格低谷则出现在2018年四季度。

国际方面，评级机构穆迪发布报告，2018年下半年全国房地产销售额将下跌最多5%。

房贷利率继续上行

楼市提前入冬也表现在购房者层面。融360发布的全国10月份房贷利率报告显示，10月份全国首套房贷平均利率已达5.30%，环比上升了1.53%，比基准上浮了8%。而9月份的平均利率则是5.22%，比基准上浮了6%。

从各银行的首套房贷利率来看，目前全部在1.0倍以上，其中中信银行最为突出，已超过基准的1.1倍。

目前购房者要面临三大困难，房贷额度不足，房贷周期更长，房贷成本更高。这种情况预计到明年也不会明显改观。有购房计划的要早作准备，一般一季度额度会稍微充裕一点，注意把握机会。

三四线楼市正在熄火

另外，我们此前一直预警的三四线城市，新房销售也已经逐渐放缓。据我们对三大经济圈中的一些三四线城市的监控，比如南通、常州、昆山、中山、惠州、珠海、廊坊等都在降温，主要表现在投资客比例下降、销售面积下行。

对于购房者来说，现在必须认清的一个事实是，大房企和大银行都通过本轮去库存取得了漂亮的业绩，但同时他们也通过不断的调仓换股甩掉了包袱，即使留在三四线的房企，留下的也只是重点地段的储备。至于银行则更加明显，君不见现在进场的都是些小银行么？所以作为购房者，非确实必要，别去碰三四线了。

上面这张图已经足以说明未来三四线楼市的将逐渐熄火。不少人手中的房子溢价颇多，但恐怕再难变成真金白银了。

对于打算配置资产的人来说，现在不宜进场，手中房子多的人，根据自己的资产结构，适当多元化一点，叶檀女士给出的建议是，房屋占总资产比例不应高于50%。

对于刚需来说，2018年四季度可以适当关注，房价有望位于相对低点，当然指的是核心城市。