专家强调不会出现2009年一样的逆转行情 楼市调控方向不会变调控措施或将加强

    11月以来，北京、上海、广州等多地的二手房放盘量激增，成交量明显增长。有不少媒体对相关数据进行“娱乐化”解读，认为是由于国家在多地试点推行公开官员个人财产及住宅信息，部分拥有多套房产的“房叔”急于脱手名下房产，导致二手房交易市场异常火热。

　　对此相关报道，业内人士各执一词。有专家认为，“房叔”抛售名下房产，不是调控，胜似调控，楼市将意外地迎来一个利空。但也有专家指出，“房叔”抛售的房产数量在二手房市场中“微不足道”，并不会实质性影响楼市供求。

　　多城市出现供需两旺

　　时至年尾，国内楼市明显出现一轮“暖冬”行情，多个城市出现供需两旺的“盛况”。

　　近日，中国国家统计局发布了2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，较之上月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有53个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%。

　　在53个住宅价格上涨城市中，一线城市均名列其中。其中北京、广州、深圳涨幅均为0.6%，上海较10月上涨0.2%。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%。仅有10个城市房价较10月出现下降，其余7个城市的房价持平。

　　房价的持续上涨，让购房者无法继续“淡定”，看涨房价的预期日趋明显，不少“刚需”转而积极入市。据搜 房 网数据监控中心统计，北上广深4大一线城市中，北京11月签约12988套，环比上涨37.32%；上海11月签约8185套，环比上涨10.87%；广州11月签约8843套，环比下跌9.38%；深圳11月签约4352套，环比上涨19.36%。4城11月共计签约4.3万套，环比10月上涨13.64%，同比去年11月更是大涨接近1倍。

　　而这股楼市暖风丝毫不畏惧冬日的严寒，继续吹进12月。进入12月份以来，各地楼市成交量均表现上涨。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，截至12月16日，12月54个城市合计新房签约套数为148235套，虽然相比创造年内新高的11月有所下滑，但依然是年内的第二高点。其中，北京月内签约7966套，上海签约6971套，广州5351套，深圳2583套，天津4387套，大部分城市均出现了年底“翘尾”现象。

　　“房叔”抛售效果惹争议

　　近期“房叔”、“房婶”成为新闻热词，不少“房叔”因被爆拥有多套房产而落马。不少媒体报道，在“网络反腐”风潮下，“房叔”纷纷抛售房产而引发二手房产市场爆棚。

　　在年底楼市量价齐升的大背景下，“房叔”的这些房产是否为楼市起到推波助澜的作用呢？

　　“媒体所说‘房叔’抛售房产引发二手房市场火爆的说法纯属‘虚构’”，广州中原地产项目总经理黄韬称。

　　在黄韬看来，目前整体房价持续走高，只有职位较高的“房叔”才有可能拥有多套房产，而且，这些房产也未必属于“房叔”本人名下。就广州来说，目前广州二手房存量达到10万套以上，即使“房叔”集中抛售手头房产，占市场成交量也不到1%，对于市场根本没有太多影响。

　　此外，据黄韬分析，这次楼市的回暖并不是突然出现的，而是段性的常规现象。农历新年之前一向是楼市的旺季，购房者置业积极性很高。今年的“金九银十”楼市的成交量虽然环比有所上涨，但是相较几年前，需求量在这两个月并没有得到完全的释放。如果开发商不赶上2012年末这趟“末班车”，下一个楼市高潮将要等到2013年春节过后。

　　然而，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文却不这样认为。据赵卓文分析，在大多数中西部城市，公务员或者“房叔”是房地产市场的“大客户”。而最近，“房叔”事件的曝光，势必让许多拥有多套房产的“房叔”“提心吊胆”。

　　赵卓文认为，多年来房产信息网络构建滞后，让一部分“房叔”“麻痹大意”，有的人自己名下多套物业，有的人老婆孩子名下多套物业。“如果抖出来，与收入水平不符，变成‘收入来源不明’，将会给‘房叔’带来极大的麻烦。”

　　赵卓文认为，可以预见，年末各地“房叔”紧急抛售物业，处理多余房产，会有一个小高潮。2013年，“房叔”买房将趋于谨慎。在很多内地城市，由于“房叔”“退房”，住房需求将下降10%以上。

　　回暖或临更严政策打压

　　近日，渣打银行大中华区研究部出台最新研究报告《令人惊诧的回暖》，预计我国住宅类房地产建设继2012年收缩之后，将于2013年上半年回暖。报告指出，我国房屋库存正在下降，有迹象显示八九月份土地市场交易活动增加，除非房价大幅上涨，否则房地产政策不会有太大变化。而2012年底楼市的“翘尾”收官似乎也在向2013年的楼市传递着“正能量”。

　　据同策咨询研究中心总监张宏伟分析，今年以来，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解。在此基础上，楼市政策“微调”，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。

　　此外，张宏伟还认为，经过政府对于房地产市场的干预调控，人们逐渐对市场形成了更为理性的认识，市场建立了新的平衡，需求逐步释放。在今年的中央经济工作会议上，定调坚持楼市调控不动摇。受此影响，2013年楼市调控政策依然从紧。

　　张宏伟告诉记者，在2013年，在楼市调控继续和成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场真正意义的“回暖”。

　　不过，张宏伟强调，2013年的楼市不会出现像2009年一样的大幅逆转行情。保持“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张的行情将是2013年整体市场基本面的特征。

　　也有专家认为，此轮回暖不会太久，由于市场回暖首先由北京开始向其它城市传播，因此，高层对楼市回暖的感觉会更为敏感直接，鉴于楼市一直的调控方向，楼价太高的主要矛盾并未解决，在各地限购即将到期的前提下，或将出现新的比限购令更为严格的打压措施。